나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다

작가: 청울림(유대열)
출판일: 2018.7.19

 

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가격변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 "공급"

공급 부족 지역 -> 입지 -> 호재

'아파트 입주 물량'에 비해서 부족한 지역은 2년내에 가격 상승.

'아파트 매매가격 지수' 와 비교 가능

1. 붐인 아파트 찾기: 오랜시간동안 오르지않으며 + 전세가율 높은 곳
2. 실투자금 적은 곳: 3,000만원이하
3. 입지: 꾸준한 수요를 위해
4. 호재: 지하철, 대규모 일자리
5. 관리 편한 곳: 20평형대 중소형 아파트

<투자 시뮬레이션>

목표: 20평대 아파트 + 전세끼고

1. 급매만 사기(급매기준: 중층이 1층정도의 가격, 10% 인하, 시세보다 1000만원싸게)
2. 실거주: 교통, 학교, 상권
3. 전세가율 80% 이상: 매매와 전세가 차이 3,000만원이하 (실투자금 3,000만원이하)
4. 20평형대 방 3개 (2개보다는)
5. 전세 부족지역
6. 준공 15년 이하
7. 실투자금 2,000 이하

손품 (네이버지도, 네이버부동산, 국토교통부 아파트 실거래가, KB 부동산(시세))

1. 지도로 전체적 모습 (지적편집도 클릭 -> 상업지역 확인가능)
2. KB 부동산 시세 > 높은가격순 정렬 (가격높은 동네 확인 + 매매가 - 전세가 차이 적은 지역 + 매매평균과 전세평균에서 평균이상인 지역 - 평균 이상이어야 오를때 가파르게 오르고 내릴 때 잘 안내림)

Ex. 대전광역시 > 서구 > 둔산동 으로 조회

1. 네이버부동산 - 매물 (위에서 찾은 지역 선택)

- 500세대 이상
- 20평형대 아파트 (66-100m2)
- 매매가 전세가 갭 차이 적은 것
- 전세가율 높은 아파트 찾기: [http://joinsland.joins.com](http://joinsland.joins.com)

(부담금 적은 곳 인것 같은데..)

그리고 그래프 봤을때 장기적으로 많이 안오른 곳 (상승 에너지 많음)

위의 과정 거치고 나서

집 직접 보기

1. 채광, 조망
2. 습기x(베란다, 창고, 수납장)
3. 수납공간 충분한지
4. 물은 잘 나오고 내려가는지(변기, 싱크대, 화장실 물 동시 틀기)
5. 보일러 오래 안됐는지(10년정도면 오래된 것)
6. 전열기 작동 여부
7. 방문 여닫힘 정도
8. 마루 상태

매매가 조율 : 원하는 가격의 2배 낮춰부르기(200만원 깎고 싶으면 400만원 깎아 달라 해야 함)

전세가 놓을 땐 원하는 것보다 더 올려서 내놓기

<투자원칙>

1. 저평가된 여러 지역에
2. 임대수익률 잘 나오고 가벼운 물건
3. 대출+임대보증금 이용해 투자금 최소
4. 월세의 현금 흐름 창출
5. 시세분출 있을 때 까지 보유

<웹사이트 정리>

1. 입주물량

- 네이버 부동산

[https://new.land.naver.com/complexes/5804?ms=36.3552839,127.3870531,16&a=APT&e=RETAIL&h=33&i=99]

- APT2you - 청약

[https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do](https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do)

2. 시장동향

- KB부동산 - 주택 가격 동향

[https://kbland.kr/map?xy=36.3495526,127.3797052,14](https://kbland.kr/map?xy=36.3495526,127.3797052,14) 
 
- 한국감정원 - 주택가격동향조사

[https://www.reb.or.kr/reb/main.do](https://www.reb.or.kr/reb/main.do)

3. 미분양 정보

- 국토교통부 통계누리 - 미분양주택현황보고

[https://stat.molit.go.kr/portal/cate/partStts.do?stts=0120000](https://stat.molit.go.kr/portal/cate/partStts.do?stts=0120000)

- 실거래가

국토교통부 실거래가

4. 인구, 가구, 소득

국가통계포털 KOSIS

[https://kosis.kr/index/index.do](https://kosis.kr/index/index.do)